Мы только что узнали, что кризис доступности аренды в Америке так же плох, как и когда-либо. К сожалению, это скоро станет намного хуже.

Ассоциация Обследование американского сообщества для 2014, Выпущенный несколько недель назад, обнаружили, что число арендаторов платят 30% или более своих доходов на жилье - стандартный ориентир для того, что считается доступным - достиг нового рекордно высокого уровня 20.7 миллионов семей, составляют почти полмиллиона из годом ранее. Несмотря на улучшение экономики, рост был почти в пять раз больше, чем прирост в прошлом году.

Это означает, что около половины всех арендаторов живут в жилье считается недоступным. И последнее увеличение приходит на вершине существенного роста с 2000, который видел это число восхождение на примерно шесть миллионов домохозяйств в течение периода, увеличение примерно на 41%.

Хуже все еще больше, чем 11 миллионов домашних хозяйств с тяжелым бременем расходов, выплачивая более половины своего дохода на жилье, по сравнению с семью миллионами в начале века.

Являясь настолько много семей и частных лиц, которые изо всех сил стараются выплатить свою ежемесячную арендную плату, явная причина для беспокойства. Арендаторы в этой ситуации вынуждены делать сложные компромиссы, чтобы сводить концы с концами, включая выбор жилья в неблагополучных кварталах или в плохом состоянии. Фактически, в анализ данных потребительских расходов мы провели в Гарвардской Объединенный центр исследований рынка жилья, мы обнаружили, что арендаторы в этой ситуации в значительной степени удовлетворить их высокие затраты на жилье, потратив существенно меньше на таких основных потребностей, как питание и медицинское обслуживание.

Это растущая проблема должна решаться, потому что наличие стабильной, приличный дом был найден, чтобы производить широкий спектр преимуществ, от улучшения состояния здоровья к улучшению школьной успеваемости среди детей. Есть также растущие доказательства что обеспечение постоянного доступного жилья для бездомных лиц и семей гораздо более экономически эффективным, чем платить за временное жилье.

С поломкой жилья, отступающей от заголовков и роста цен снова, слишком легко поверить, что по мере того, как экономика излечивается, кризис доступности жилья, естественно, будет расти без необходимости более активных усилий наших общественных лидеров.

К сожалению, это желаемое за действительное.

Перспективы улучшения

Рост притока рентабельных арендаторов имеет свои корни как в реальном (с учетом инфляции) росте стоимости аренды жилья, так и в снижении доходов арендаторов.

Начиная с 2001, средняя месячная арендная плата в США выросла значительно быстрее, чем инфляция, в то время как типичный доход до налогообложения арендатора упал на 11%. Эти тенденции были очевидны еще до спада и спада в сфере жилищного строительства, но с тех пор они, безусловно, усугублялись экономическими трудностями.

Теперь, когда экономика приближается к полной занятости и удерживает перспективы восстановления доходов и строительства новых квартир достигает уровня не видно с 1980s, похоже, есть какая-то надежда, что масштабы бремени расходов на аренду начнут уменьшаться. Но в то же время есть и демографические силы на работе, которые могут ухудшить ситуацию.

Эти два наиболее быстро растущих сегментов населения в ближайшие годы будут те, кто старше 65 и латиноамериканцев, причем оба из них более склонны испытывать издержки.

В сотрудничестве с исследователями из некоммерческих некоммерческих партнерских партнеров для предприятий совместный центр жилищных исследований решил имитировать будущие тенденции для арендаторов с издержками, основанных на наших прогнозах домашних хозяйств на следующее десятилетие, в разных сценариях, в которых арендные ставки продолжают опережать доходы, или, в качестве альтернативы, где мы видим поворот в текущих условиях, а доходы растут быстрее, чем ренты.

Как мы документируем в нашем недавнем отчету, Мы обнаружили, что демографические силы сами по себе приведет к росту числа арендаторов с тяжелыми формами аренды бремени на 11% до более чем 13 миллионов к 2025, с большой долей роста среди пожилых людей и латиноамериканцев. Это предполагает, что доходы и сдает в аренду и будут расти в соответствии с общей инфляцией.

Если нам посчастливится увидеть, что доходы в доходах превысят рост арендной платы на 1% ежегодно в течение следующего десятилетия, мы увидим небольшое снижение некоторых арендаторов 200,000 с тяжелым бременем. Это некоторое улучшение, но не настолько, чтобы заметно изменить текущий вызов. И это скромное улучшение сети замаскировало бы все еще значительный рост бремени бремени среди латиноамериканцев 12%.

Но в качестве альтернативы, если арендная плата продолжает расти быстрее, чем доходы в таком темпе, подобное тому, что мы видим сегодня, мы могли видеть количество арендаторов тратят более половины своих доходов на жилье достигают 14.8 млн, увеличившись на 25% по сравнению с сегодняшним рекордных уровней. Это означало бы 31% американских арендаторов - и, скорее всего, по крайней мере, некоторые из вашей семьи и друзей - будет отчаянно изо всех сил, чтобы пройти.

Что мы можем с этим поделать?

Итак, что нам нужно сделать, чтобы решить эту ситуацию?

Поскольку падение доходов является ключевой частью проблемы, усилия по увеличению оплаты за работу на дому должны быть частью решения. Увеличение минимальной заработной платы поможет в некоторой степени. Также необходимы улучшения в сфере образования и профессиональной подготовки, которые готовят людей к достойной оплачиваемой работе.

На передней части корпуса, есть также веские аргументы в пользу расширения помощи для семей с самым низким уровнем доходов страны. О 28% арендаторов зарабатывать меньше, чем US $ 20,000 в год. При таком доходе ежемесячные расходы на жилье должны быть $ 500 или менее доступными.

Частный рынок просто не может предоставить жилье при такой низкой арендной плате. Государственная помощь необходима для ликвидации разрыва. Однако в настоящее время только о один из четырех домохозяйств которые будут претендовать на эту федеральную жилищную помощь на основе их доходов, могут обеспечить одну из этих единиц. В отличие от других программ в области социальной защиты, жилищная помощь не является правом. И мы просто не придем никуда, чтобы полностью финансировать жилищную помощь, чтобы помочь всем, кто имеет право.

Подавляющее большинство тех, кто ушел из лица, так называемые наихудшие потребности в жилье, платят более половины своих доходов на жилье или проживающих в строго неадекватных жилищных условий.

Решение проблемы с жильем

Существует два основных способа, которыми мы оказывали помощь в жилищном строительстве в последние десятилетия: 1) путем предоставления ваучеры на выбор жилья что субсидировать ежемесячные расходы на дома арендатор находит на частном рынке или 2) путем субсидирования стоимости нового жилья или восстановление существующего жилья при поддержке Низкий доход жилищно Налоговый кредит.

Обе программы имеют свое место. На рынках, где недорогое жилье в нескольких кварталах не хватает, ваучеры имеют смысл как средство для использования жилья, которое уже существует. Ваучеры также могут предоставить больший выбор, где жители хотят жить в районе метро.

Программа жилищного кредитования также играет важную роль в содействии сохранению существующего субсидируемого жилья, требующего новых инвестиций, в оказании помощи в разворачивании районов, где новое жилье может оказать положительное влияние и добавить доступное жилье в районах, где в противном случае это не было бы предоставлено.

Тем не менее, обе программы могли бы воспользоваться реформами для обеспечения эффективного использования средств и предоставления предоставленных жилищных возможностей не в проблемных районах.

Например, Министерство жилищного строительства и городского развития недавно начал экспериментальную программу, что факторы изменчивости цен на рынке аренды по окрестностям в максимально арендовать его ваучеры крышку. В настоящее время предел он установлен в одно и то же в течение всей агломерации. Новый подход позволил бы, что предел различаться в зависимости от районов, давая получателям больше выбора в том, где жить и также держать HUD от переплачивая в проблемных областях.

Существуют также предложения по реформированию программы жилищного налогового кредитования, позволяющие ей обслуживать более широкий диапазон уровней доходов и облегчать людям доступ к помощи на таких дорогостоящих рынках, как Нью-Йорк, Сан-Франциско и Бостон, где все чаще оплачивается аренда проблема среди домохозяйств с умеренным доходом, а не только бедных.

Низовом

Помимо этих федеральных усилий государственные и местные органы власти также играют важную роль в содействии более широкому обеспечению доступным жильем.

В дополнение к предоставлению государственных средств для этой цели, эти уровни государственного управления устанавливают правила и политику в области землепользования, которые могут стимулировать производство доступного жилья. Но слишком часто они сдерживают доступное производство жилья посредством сложных и дорогостоящих процессов утверждения, а также ограничений на типы жилья, которые могут быть построены.

Как в демографических, так и в экономических тенденциях, вероятно, на долгие годы будет удерживаться количество арендаторов с обремененными издержками на рекордных уровнях, проблема не исчезнет. Но нам по-прежнему не хватает политической необходимости предпринять шаги, необходимые для решения проблемы; доступность жилья даже не возникла ни в одной из президентских дебатов.

Возможно, это потому, что исторически это было принесено наиболее обездоленными семьями и отдельными людьми нации. Но с тем, что количество арендаторов, обремененных затратами, достигает максимумов каждый год, задача оплаты аренды каждый месяц становится все более серьезной проблемой для более широкого круга стран с каждым годом.

Пришло время обратить внимание наших политических лидеров и принять меры.

Об автореs

Крис Херберт, управляющий директор Объединенного центра жилищных исследований Гарвардского университета. Эндрю Jakabovics, старший директор по разработке политики и исследований по доступным-жилищных некоммерческих Enterprise Community Partners, соавтор этой статьи.

Эта статья изначально была опубликована в Беседа, Прочтите оригинал статьи.

Связанные книги:

at

Спасибо за визит InnerSelf.comгде есть 20,000+ изменяющие жизнь статьи, пропагандирующие «Новые взгляды и новые возможности». Все статьи переведены на 30 + языки. Подписаться в журнал InnerSelf Magazine, публикуемый еженедельно, и в журнал Marie T Russell's Daily Inspiration. InnerSelf Magazine издается с 1985 года.