Как соседи превратили неиспользуемые здания в процветающий центр сообщества

Как соседи превратили неиспользуемые здания в процветающий центр сообщества
Сотрудник Данн Зинке работает на велосипеде в Recovery Bike Shop. Владельцы магазина купили свое здание на Центральном проспекте с помощью Северо-Восточного инвестиционного кооператива (NEIC).

По мере роста арендных ставок, а независимые предприятия в Миннеаполисе теряют арендную плату в крупных национальных сетях, первый в своем роде кооператив нашел решение.

После нескольких лет пивоварения дома Эван Салли и его партнеры в Fair State Brewing, первом пивоваренном кооперативе Миннесоты, принадлежащем потребителю, наконец-то были готовы открыть закусочную в Миннеаполисе. Им нужно было место, которое могло бы вместить пивоварение, с витриной, куда приглашали людей с улицы. Эту комбинацию было трудно найти, пока они не посмотрели на пространство на Центральной Авеню в северо-восточном районе города.

Сначала они думали, что это не сработает. Деревянные полы не выдержали тяжелой техники, а задние комнаты остро нуждались в ремонте. По их опыту, подобные проблемы были препятствиями для сделок. Но здесь арендодатели отдавали предпочтение сдаче в аренду местным предпринимателям и оплачивали необходимые ремонтные работы - отчасти потому, что они сами хотели выпить там. «Вся наша цель в его создании состояла в том, чтобы сделать его центральным центром для сообщества, чтобы собраться вместе, Сэлли сказала.

Здание не принадлежало заочным арендодателям или далеким застройщикам, а вокруг местных жителей 200, которые владели собственностью коллективно. Они являются частью Северо-восточного инвестиционного кооператива (NEIC), первого в своем роде кооператива в Соединенных Штатах, который объединяет деньги членов для инвестиций в коммерческую недвижимость. Они делятся прибылью, принятием решений и общественными наградами, имея, среди прочего, местные магазины, которые они хотят видеть в своем районе.

По всей стране стоимость недвижимости взлетела с возобновлением интереса к городской жизни - тенденция, которая создала прибыльные новые рынки для застройщиков. По мере роста стоимости аренды местные предприятия часто оказываются закрытыми, а жители с глубокими корнями вынужденными переселенцами. В результате оборота изменился характер многих районов.

Друзья, основавшие NEIC, не хотели, чтобы это произошло на Северо-востоке. Хотя первоначально они были обеспокоены пустующими и недоиспользуемыми зданиями своего района, они также знали, что крупные застройщики будут следить за растущим жилым интересом в этом районе. Интересно, что местный контроль над собственностью может помочь поддержать независимые предприятия, возможно, есть способ владеть им вместе.

Северо-восток, долгое время предназначавшийся для иммигрантов из рабочего класса, до сих пор усеян восточными православными церквями и крупной шелухой элеваторов, которые когда-то вели промышленность города. Многие люди, которые выросли здесь, все еще живут здесь. «У меня было намного больше ощущения места», - сказал владелец магазина велосипедов восстановления Сэт Статтмиллер, сравнивая его с районом, где находился его предыдущий магазин. «Люди здесь ради своей жизни».

В Миннеаполисе, как и во многих городах страны, растущий спрос на недвижимость означал, что независимые магазины постепенно заменялись банковскими филиалами, розничными торговцами телефонами и высококлассными ресторанами. С 2014 до 2016 коммерческая аренда выросла на 8 процентов - более чем в четыре раза выше уровня инфляции.


Получите последние новости от InnerSelf


В целом по стране рост арендной платы, обусловленный спекуляциями, намного опережает способность малых предприятий получать прибыль от продаж за счет роста, согласно отчету Института местной самообеспеченности (ILSR), аналитического центра в Миннеаполисе. В результате многие предприятия теряют свою аренду крупным национальным сетям, чьи бренды дают им рычаги в переговорах об аренде.

«Слишком часто мы видим, что местные предприятия и люди возвращают окрестности, а затем коллективная стоимость, которую они создают, отбирается небольшим количеством инвесторов, которые не живут по соседству», - сказал он. Стейси Митчелл, со-директор ILSR, указывает на «потерю контроля», которую многие американцы испытывают из-за убывающей доступности в своих кварталах и растущего чувства одинаковости. «Владение коммерческой недвижимостью является наилучшим способом защиты от власти этих сил».

Прежде чем NEIC сформировалась, группа, стоящая за ней, некоторые из которых знали друг друга через местный продовольственный кооператив, хотели закрепиться на рынке недвижимости до того, как это случилось с их соседями. Член правления Лесли Уотсон, один из архитекторов кооператива, сказал, что они будут обмениваться идеями, когда сталкиваются друг с другом на уроках и собраниях по соседству: что, если они будут сдерживать рост расходов, скупая дома вместе? Или может быть коммерческая недвижимость? А что, если они сделали это как официальный кооператив?

К концу 2011 они остановились на инвестиционной модели, которой не было нигде в стране (другая группа создала подобный кооператив самостоятельно в Альберте, Канада). Члены 39 инвестировали не менее $ 1,000 каждый, опираясь на свой опыт в кооперации, юриспруденции, финансах и других дисциплинах для его развития. На общественных собраниях участники познакомились с давними жителями, которые помнили этот район как некогда шумный торговый коридор, и с новыми жителями, которые только что заселились. Они показали фотографии малоиспользуемых зданий для продажи и спросили жителей, какие виды бизнеса они хотели бы видеть там. , Уотсон вспоминает, как один из участников назвал потенциал Центральной авеню «красивой улыбкой, которой просто не хватает нескольких зубов». Член правления Джеки Фрэнсис и ее муж Джастин вложили все свои сбережения в $ 2,000, чтобы стать членами после посещения собрания сообщества.

К концу 2011 члены 90 взяли на себя обязательство приобрести первые здания NEIC. Stattmiller помнит здания как отвратительные, неповоротливые глазницы с облупившейся желтой краской и единственную изношенную ванную комнату в одном из подвалов. «Они хотели купить самую уродливую недвижимость на Центральной Авеню и что-то с ней сделать», - сказал он. Как кооператив, они объединили $ 80,000, чтобы купить два свободных здания.

В 2014, когда в NEIC было около членов 200, открылись три предприятия, в которых работали люди из 25: Recovery Bike Shop, которая приобрела одно из зданий с помощью NEIC, и арендаторы Fair State Brewing и пекарня Aki's BreadHaus. Идея заключалась в том, что, когда местные жители принимают долгосрочные совместные решения о местах, в которых они живут, соседство будет процветать.

Тот факт, что NEIC смог финансировать собственность совместно, отражает глубоко кооперативную корневую систему Миннесоты, которая насчитывает более 100 лет для кооперативов, принадлежащих производителям, которые совместно инвестировали в элеваторы зерна, а затем использовали эти связи для формирования кооперативов крупных продавцов, таких как Land O 'Lakes. Миннесота имеет больше, чем 800, самое большое количество кооперативов в стране, и этот список включает в себя компании Fortune 500.

Это дает Миннесоте смягченную нормативно-правовую среду для кооперативов. В то время как законы о ценных бумагах, разработанные для защиты мелких инвесторов, напрямую ограничивают количество денег, которые можно инвестировать в бизнес, Миннесота освобождает от инвестиций в кооперативы, что позволило NEIC привлечь необходимый капитал от участников, которые внесли более $ 1,000. Только около половины штатов допускают это исключение, и большинство ограничивает сумму, которая может быть инвестирована.

Несмотря на то, что NEIC получила большой интерес к модели, которую она впервые применила - члены совета директоров говорят, что у них были запросы от групп 70 по всей стране, - для ее адаптации в других местах требуется взломать модель в соответствии с местными потребностями.

кооператив недвижимости
ДА! инфографики

Дэвид Глик входит в руководящий комитет Инвестиционного кооператива недвижимости в Нью-Йорке (NYC REIC), группы, основанной в Бруклине с более чем членами 400, вдохновленной NEIC. «Люди говорили о необходимости чего-то подобного, но у нас действительно не было названия для этого», - сказал он.

Люди в сети Глика начали раздавать ДА! статья о том, чего достиг NEIC, и групповая дискуссия в Фейсбуке привела к первоначальной встрече, которая привлекла людей 350. Когда нью-йоркская группа начала ориентироваться в том, как эта модель будет выглядеть в месте с совершенно иным правовым и риэлторским ландшафтом, они отправили одного члена в Миннеаполис, чтобы узнать о модели NEIC. Оттуда им пришлось импровизировать.

Работая с гораздо большим населением в районе, где покупка недвижимости могла доходить до миллионов, они начали создавать устав, который отличался от NEIC. Принимая во внимание, что Северо-восточный Миннеаполис работал в районе на грани джентрификации, в Бруклине смещение уже долгое время было полным газом, что Глик называет «добыча на стероидах».

Чтобы привлечь более широкое и разнообразное членство, NYC REIC установило членские взносы всего в $ 10 - в пределах легкой досягаемости для большинства жителей. Устав, который в настоящее время находится в стадии написания, нацелен на полное демократическое участие: члены будут голосовать не только за членов совета директоров, как на NEIC, но и за инвестиционные решения. Глик говорит, что группа ожидает, что это будет гораздо более длительный процесс в Нью-Йорке, где она должна была ориентироваться на различные ограничения в отношении финансов и членов, которые еще не знали друг друга так, как это делали соседи на северо-востоке.

Разнообразие и представительство также являются одними из проблем, определенных NEIC. $ 1,000 - это высокая планка для входа для многих по соседству, и члены совета директоров говорят, что они часто обсуждают это. Если их членство не так разнообразно, как соседство, они задаются вопросом, что это значит для группы, целью которой является принятие решений на местном уровне?

Это особенно важно для района на подъеме, как Северо-Восток. Только одно здание находится в совместной собственности, и чем больше интерес к области, тем привлекательнее она становится для традиционных застройщиков.

«Мы хотим улучшить то, что уже здесь, а не вытеснять людей», - сказал член правления Коллин О'Коннор о перспективе того, что придание соседству экономического подъема также может способствовать джентрификации.

Для члена городского совета Миннеаполиса Кевина Райха идея была «переломным моментом» - даже в богатом кооперативом Миннеаполисе - что повлияло на поддержку города кооперативами. Город уже выделил средства на финансирование кооперативов, но «иметь кооператив, который мог бы реально поддерживать другие кооперативные предприятия, нас заинтриговало», - сказал Райх.

Райх, который жил на Северо-востоке с юности и помогал в создании продовольственного кооператива, сказал, что эта новая энергия повлияла на город, и в этом году запустит программу, которая будет финансировать набор и обучение новых кооперативов. Сейчас, на своем первом этапе - обучении новых предпринимателей возможностям становления кооперативами - город планирует начать свою первую группу по обучению кооперативам в следующем году.

«Как только вы попадаете в мелкую систему свободного рынка, если вы не владеете ею, у вас нет права голоса», - сказал Рейх. «Вы должны быть инвестором, который говорит, мы ценим это».

До сих пор итоги сообщества были самой большой отдачей для инвесторов NEIC. В 2015 кооператив выплатил свои первые доходы в виде процентного распределения капитала 4 чуть более на основные инвестиции в $ 1,000 и меньше на более крупные акции. То, что такие дивиденды скромны и не гарантированы, показывает, что реальный интерес инвесторов заключается в долгосрочной жизни соседей.

Этой осенью NEIC планирует инвестировать в второй объект, находящийся в двух милях отсюда, - бывший магазин отопления и кондиционирования, каменный фасад которого точно так же устарел, как и в последних зданиях. Они уже отправляют звонки от потенциальных арендаторов.

Эта статья первоначально появилась на ДА! журнал

Об авторе

Криста Хиллстрем написала эту статью для Решения 50, зимний выпуск 2016 ДА! журнал, Криста является старшим редактором в YES!

Книги по этой теме

{amazonWS: searchindex = Книги; ключевые слова = кооперативы сообщества; maxresults = 3}

enafarZH-CNzh-TWnltlfifrdehiiditjakomsnofaptruessvtrvi

Следуйте за InnerSelf

facebook-значокTwitter-значокНовости-значок

Получить последнее по электронной почте

{Emailcloak = выкл}

ВНУТРЕННИЕ ГОЛОСЫ

САМОЕ ЧИТАЕМОЕ

Это Новый год ... Какая разница?
Это новый год ... Это что-то меняет?
by Мари Т. Рассел, Внутренний