Какая экономика должна говорить о пузырях на жилье

Какая экономика должна говорить о пузырях на жилье

Быстрый рост австралийских цен на жилье вызвал разногласие между экономистами о том, существует ли в настоящее время пузырь на рынке жилья. Брайан Бердвелл / flickr, CC BY-NC-ND

Б-слово делает раунды, едва через десять лет после того, как пузырь цен на жилье в США взлетел эффектно, создав глобальный финансовый кризис. Поскольку цены на недвижимость в Австралии продолжают расти, многие задаются вопросом, является ли это устойчивым. Беседа

Экономисты не согласны с тем, как определить пузырь или даже существуют пузырьки. Интуитивно, пузырь (и это относится к любому активу, а не только к недвижимости) существует, когда цена актива чрезмерно завышена по сравнению с некоторым эталоном. И вот втирание: никто не может согласиться с тем, что должен быть.

Базой может быть оценка стоимости актива на основе набора переменных, которые достоверно влияют на его предложение, спрос и цену, так называемые основы. Для домов эти основы включают рост населения, налоговую политику, размер семьи, доход домашних хозяйств и многие другие.

Но экономисты не могут договориться о том, какие основы определяют цену актива или насколько важны каждый фундаментальный. Кроме того, ценность этих оснований может быть оценена только, не наблюдается. Это субъективно, что кто-то всегда сможет придумать историю, основанную на фундаментальных принципах, для того, чтобы рационализировать, почему цены на жилье находятся на том уровне, на котором они находятся.

Некоторые экономисты предлагают альтернативные критерии для измерения пузыря, такие как исторические долгосрочные средние значения или оценка базовой стоимости тренда. Если цены на активы превышают эти средние или трендовые, тогда у нас есть пузырь. Однако это определение слишком упрощено, потому что экономика динамична, когда-либо развивается, и как долгосрочные средние, так и тенденции меняются.

Повышение цен и пузыри

Только когда цены на активы достигают возмутительных высот, которые большинство людей, включая экономистов, согласны с тем, что они завышены и вызваны большой коррекцией (пузырьковый взрыв). Даже тогда некоторые экономисты отрицают существование пузыря.


Получите последние новости от InnerSelf


Одним из самых ранних примеров пузыря цен на активы было безумие на рынке голландских луковиц тюльпанов в семнадцатом веке - так называемая «тюльпания». Хотя данные неоднозначны, и многие историки не проявили особой осторожности при пересказе истории, еще немного объяснить, как цены на лампы Witte Croonen выросли в 26-fold в январе 1637 и упали до одной двадцатой от их максимального значения за первую неделю февраля.

Тем не менее, уважаемый ученый Питер Гарбер утверждал, что:

Замечательные сказки из тюльпании - это кошачьи мяты, непреодолимые для тех, у кого есть вкус к плачущему пузырю, даже когда истории настолько явно не соответствуют действительности. Настолько совершенны они для дидактического использования, что финансовые морализаторы всегда найдут для них готовый рынок в мире, наполненном инвесторами, когда-либо опасающимися финансового Армагеддона.

Какая экономика должна говорить о пузырях на жильеСолдаты уничтожают тюльпаны, чтобы уменьшить предложение и стабилизировать цены после внезапного краха цен тюльпанов в Голландии Голландии XVII века. «Тюльпан Фолли» (1882) Жан-Леона Жерома. Жан-Леон Жером / Викисклада, CC BY-SA

Предполагая, что пузырьки являются значительным разрывом между оцененной ценой актива и некоторой соответствующей контрольной стоимостью, простое существование этого разрыва вызывает вопрос о том, как это произошло. Ответы в основном основаны на психологии, поэтому многие экономисты (стремящиеся представить мир в математической модели) борются с концепцией.

Неистовство пузыря

Пузыри - это, в конечном счете, уверенная игра, в которой продавец продает актив покупателю с прибылью, причем последний надеется сделать то же самое в будущем. Эта игра опирается на мощный рассказ, который захватывает воображение людей и убеждает их, что их ход будет другим.

Как Джордж Сорос, известный американо-венгерский мультимиллиардер менеджер хедж-фондов однажды заметил:

[...] Пузыри не вырастают из воздуха. В действительности они имеют прочную основу, но реальность искажается неправильным представлением.

Это заблуждение является следствием поведения и черт человека, которые отходят от полностью рациональной парадигмы, столь часто принимаемой в формальной экономике. Вместо этого, как утверждают поведенческие экономисты, люди проявляют ряд предубеждений.

К ним относятся, например, стремление найти информацию, которая согласуется с их существующими убеждениями (называемая коррекцией подтверждения) или тенденцией к принятию решений на основе наиболее доступной информации (называемой смещением доступности). Люди испытывают и стремятся решить свой дискомфорт, когда у них есть две или более противоречивые убеждения, идеи или ценности, и они также используют простые абстракции при мысли о сложных проблемах и событиях (обрамлении).

Люди являются бедными интуитивными статистиками и больше заботятся о том, чтобы избежать потерь, чем о получении прибыли (называемой неприятие потерь). Список недостатков в поведении человека продолжается. Более того, люди, социальные животные, которыми мы являемся, конкурируем и подражаем нашим сверстникам, стаду, как овцы, и действуем по слухам.

Иногда все эти черты и предвзятости усиливают друг друга и отправляют цены на дома или доли или что-то еще в стратосферу.

Кто боится пузыря?

Сам пузырь редко является основной причиной для беспокойства, хотя молодые австралийские домохозяйства, желающие приобрести свой первый дом, не согласятся. Проблема, конечно же, в том, что каждый пузырь в конечном итоге всплывает, и эта поправка, как правило, жестокая и болезненная по двум причинам.

Во-первых, цены на активы часто падают быстрее, чем они растут, поэтому коррекция вниз может разрушить ценность за очень короткий промежуток времени. И, во-вторых, большинство пузырей подпитывается долгами, потому что единственный способ, которым пузырь может расширить на более поздних этапах, - это то, что спрос на актив подкрепляется долгами.

Эта комбинация - высокая задолженность и падающие цены активов - порождает порочный круг, в котором проблемные должники стремятся восстановить свои балансы и продать свои активы. Это, в свою очередь, подталкивает цену этого актива еще ниже, что приводит к дальнейшему бедствию аналогичным владельцам актива и так далее.

Боль, связанная с разрывным пузырем, значительно варьируется. Иногда экономика быстро отскакивает от пузыря всплеска, как это было в случае после взрыва коллапса доткотовый пузырь.

Тем не менее, пузыри для жилья находятся в собственной лиге. Исторически сложилось так, что всегда приводило к тяжелым рецессиям, и нет оснований полагать, что это должно измениться. В следующий раз это не так.

Ответы о том, как бороться с пузырем, варьируются от «ничего» до «того, что он принимает». Проблема в том, что никто (разработчики политики) не могут надежно идентифицировать пузырь.

Если есть такая вещь, как пузырь, мы будем точно знать, когда пузырь уже появляется. Действовать рано, чтобы предотвратить расширение пузыря дальше, является рискованным и непопулярным. Это храбрый центральный банкир, который повышает процентные ставки в ожидании увеличения цен на активы, когда остальная экономика набирает силу просто или даже демонстрирует признаки слабости.

Итак, Австралия находится в центре пузыря на рынке жилья? Я выйду на конечность и отвечу утвердительно. Есть много аргументов, почему текущие цены на жилье именно там, где они должны быть, основываются на фундаментальных принципах.

Но, на мой взгляд, эти объяснения не проходят тест на запах: двузначный рост цен на жилье в сочетании с беспрецедентно высоким доходом домашних хозяйств (подробнее чем 120% от ВВП, третий по величине в мире) и коэффициенты обслуживания долга домашних хозяйств (также третий по величине в мире), сделать для неустойчивой ситуации. Все, что требуется, - это скромное изменение в настроениях инвесторов, несколько повышений процентных ставок или заметное увеличение безработицы, и вся схема распадается. Надеюсь, я ошибаюсь, но история на моей стороне.

Об авторе

Тимо Хенкель, научный сотрудник, Центр прикладного макроэкономического анализа, Австралийский национальный университет

Эта статья изначально была опубликована в Беседа, Прочтите оригинал статьи.

Книги по этой теме

{amazonWS: searchindex = Книги; ключевые слова = финансовые пузыри; maxresults = 3}

enafarZH-CNzh-TWnltlfifrdehiiditjakomsnofaptruessvtrvi

Следуйте за InnerSelf

facebook-значокTwitter-значокНовости-значок

Получить последнее по электронной почте

{Emailcloak = выкл}

ВНУТРЕННИЕ ГОЛОСЫ

САМОЕ ЧИТАЕМОЕ