Jozef Sowa / Shutterstock

Цены на жилье в Лондоне в июне упал на 0.6%, согласно официальному статистическому органу Великобритании, ONS. Это может показаться не очень большим, но следует за годами, когда цены выросли в среднем на 7.5% в промежутке между концом 2009 и концом 2017.

Цены были в целом неизменными с конца 2017, следующие годы, в течение которых Лондон стал основой рынка жилья в Великобритании. Было много спекуляций относительно влияния Brexit на лондонском рынке недвижимости, но пока данных пока нет, чтобы поддержать это. На работе есть ряд факторов, которые мы можем видеть, которые привели к ослаблению цен, однако некоторые из них носят национальный характер, в частности низкий реальный рост прибыли - и еще несколько местных, включая дополнительные внутренние миграционные потоки от Лондона.

Кроме того, поскольку цены на Лондон увеличились относительно остальной части юго-востока, мы, возможно, ожидали, что рынок Лондона будет ослаблен раньше. Если это так, недавние изменения могут просто быть причиной переоценки последних лет. Важно помнить, что цены в Лондоне остаются очень высокими при средней цене £ 475,000.

Ниже приведены пять диаграмм, которые объясняют, что происходит.

1. Эффект пульсации

В течение последовательных циклов с ранних 1970, в Великобритании наблюдается явление, известное как эффект пульсации. В экономических бумах цены на жилье, как правило, поднимались сначала в Лондоне и на юго-востоке, а затем постепенно, со временем, другие регионы догнали. Лондон всегда оставался впереди, но процентная разница обычно не увеличивалась.

Как показывает вышеприведенный график, цены в Лондоне в среднем были примерно вдвое выше, чем на севере (здесь представлены Йоркшир и Хамберсайд, которые используются в качестве сравнения, поскольку региональные границы со временем не изменились). Исключением из относительных изменений является период с середины 1990, где исторические позиции еще не восстановлены.

2. Рост доходов

Изменения в региональных ценах сильно зависят от национальных факторов, включая низкий уровень процентных ставок и рост реальных доходов. Мы знаем, что реальные доходы оказывают сильное влияние на цены на жилье. Как правило, увеличение реальных доходов 1% приводит к увеличению реальных цен на жилье на 2%, поскольку домашние хозяйства могут позволить себе платить больше. И поэтому, как правило, за цикл, цены на жилье демонстрируют большую волатильность, чем доходы.

Особенно заметно, что Управление по бюджетной ответственности (ОБР), независимый финансовый наблюдатель Великобритании, сократило свои национальные прогнозы цен на жилье, признав, что более низкая производительность приводит к снижению реального роста доходов. Например, в марте 2016 OBR ожидал, что номинальные цены на жилье возрастут на 4.7% в 2019; к марту 2018, это был пересмотрен в сторону уменьшения на 2.7%.

3. Спрос, спрос и региональные модели

Плохой рост доходов объясняет, почему Лондон работает в более слабой национальной жилищной среде, но он не объясняет региональную ценовую модель. Более высокий спрос в Лондоне, нехватка продовольствия и внутренние миграционные модели также играют определенную роль.

Для этого он помогает более пристально смотреть на юго-восток - так внутренний Лондон относительно внешнего Лондона и относительно юго-востока в целом. Ключевой особенностью является то, что мы сейчас смотрим на области, которые физически не очень далеки друг от друга, и мы знаем, что большинство движений происходит на очень коротких расстояниях - согласно 2014-15 English Обзор жилья, 74% движителей, где голова домохозяйства находилась под возрастом 55, переместилась на десять миль и 24% переместилась под одну милю.

В Лондоне уже давно больше людей покидает город, чем вступает в него. Хотя он привлекает молодых, Лондон теряет несколько более старшие возрастные группы. Эта потеря резко снижалась до 2009, но затем снова ускорялась, особенно в 2016 и 2017, чтобы превысить 100,000 людей.

Эта схема в целом соответствует наблюдаемому пути цен на жилье. Поскольку большая часть людей, покидающих Лондон, отправляется в другое место на юго-востоке, мы ожидаем увидеть падение соотношения цен на жилье в Лондоне по отношению к юго-востоку за последние два года, и это, похоже, имело место.

4. Типы свойств

Сравнительные цены на различные виды собственности (отдельно стоящие дома, полуфабрикаты, террасные дома и квартиры) тоже поползли вверх и вниз, хотя, конечно, существуют абсолютные различия в ценах. Так же, как домашние хозяйства могут перемещаться между местоположениями, они могут заменять типы собственности, что приводит к аналогичным изменениям цен.

Поэтому следующий график концентрируется на различиях между ценами на террасированные свойства во внутреннем и внешнем Лондоне. Они указывают на то, что во внутреннем Лондоне произошел недавний относительный спад цен, что опять же согласуется с тем, что домашние хозяйства выходят из более дорогих внутренних районов.

5. Инвестиционные свойства

Тем не менее, миграционные потоки - это не вся история. Нельзя сказать, что относительные цены могут быть объяснены с точки зрения нехватки предложения - на юго-востоке также страдает нехватка. Но дальнейшее объяснение заключается в денежной среде и особенно низком уровне процентных ставок.

Жилье в Лондоне сильно зависит от его роли как инвестиций, так и потребления. Инвестиционные мотивы покупки жилья также важны в других областях, но, возможно, Лондон имеет особые характеристики, а цены в Лондоне более чувствительны к изменениям процентных ставок, чем в других странах. Таким образом, существует вероятность того, что по мере постепенного роста процентных ставок в экономике Лондон будет сильнее подвержен влиянию, чем другие регионы, и начнет восстанавливать некоторые исторические закономерности, видимые на первом графике.

Тем не менее, несмотря на все разговоры о падении цен на жилье, мы должны иметь в виду, что средняя цена даже квартиры в Лондоне еще более £ 400,000, Для сравнения средняя цена квартиры на юго-востоке ближе к £ 200,000 - и даже это выходит за рамки ресурсов большинства потенциальных покупателей в первый раз без значительной дополнительной поддержки. Таким образом, падение цен, которое мы наблюдаем, вряд ли будет иметь значительные преимущества для первых покупателей. По крайней мере, в масштабах, которые имели место до сих пор, падение просто подразумевает скромные потери капитала для существующих владельцев.

Об авторе

Джефф Мэн, профессор прикладной экономики, Университет Рединга

Эта статья переиздана из Беседа под лицензией Creative Commons. Прочтите оригинал статьи.

Книги по этой теме

at Внутренний рынок самовыражения и Amazon