Флорида — не единственный штат, который сталкивается с прибрежными наводнениями. Предприятия в Аннаполисе, штат Мэриленд, сталкиваются со все более частыми наводнениями во время приливов и штормовых нагонов, как и домовладельцы в некоторых частях Вирджинии, Южной Каролины и других штатов. Джим Уотсон / AFP через Getty Images

Аполло-Бич, Флорида, представляет собой лабиринт каналов с сотнями домов, стоящих прямо у кромки воды. Все сообщество, расположенное к югу от Тампы, находится всего на высоте около 3 футов над уровнем моря, а это означает, что оно находится под угрозой штормового нагона по мере повышения уровня моря.

Покупатели жилья на побережье США могут проверить риск затопления каждой собственности так же легко, как они проверяют размер спален — большинство списков прибрежной недвижимости в настоящее время включить информацию о будущем риске наводнения которые учитывают изменение климата. В Аполло-Бич, например, многие объекты недвижимости имеют как минимум 9 из 10 баллов по шкале риска наводнения.

Однако это знание не останавливает покупателей жилья.

Дома на набережной продажа в течение дней выхода на рынок, и та же история разыгрывается все вдоль побережья Южной Флориды в то время, когда научный отчеты предупреждение о возрастающих рисках затопления прибрежных районов по мере того, как планета нагревается.

Мы профессора городская география и Американская политика которые следят за индустрией недвижимости. Чтобы понять, почему люди игнорируют риск, который может привести к дорогостоящему ущербу и в конечном итоге к снижению стоимости их собственности, мы поговорили с сотнями агентов по недвижимости из Флориды о мотивах и опасениях их клиентов.

Вот что мы узнали.

Ничто не побуждает покупателей учитывать долгосрочный риск

В конце 680 года мы опросили 2020 лицензированных риэлторов Флориды. ответы предполагают что потенциальные покупатели жилья, по большому счету, не учитывают высоту или уязвимость к наводнениям при поиске новых домов, а наличие подробных карт риска наводнений практически не повлияло на них.

Часть проблемы может заключаться в том, что ипотечные кредиторы и оценщики не учитывают уязвимость недвижимости к повышению уровня моря, поэтому покупатели жилья не сразу ощущают риск в своих кошельках. Состоятельные покупатели, которым не нужна ипотека не требуются приобрести страховку от наводнения, и у Конгресса есть история отката назад Увеличивается страховой тариф от наводнения.

Короче говоря, ничто не заставляет покупателей учитывать долгосрочные риски.

Многие прибрежные дома и поселки Флориды находятся под угрозой из-за повышения уровня моря и штормовых нагонов. Джеффри Гринберг / Universal Images Group с помощью Getty Images

В то же время исследования ясно показывают, как риски превращаются в затраты. В одной из недавних работ ученых, создающих карты риска наводнений, говорится, что в округе Хиллсборо, штат Флорида, где расположены Аполло-Бич и Тампа, скорее всего, произойдет наводнение. 70% больше ежегодного ущерба от наводнений к 2050 году из-за изменения климата. Это меньше, чем 30-летняя ипотека.

Что слышат агенты по недвижимости

Мы рассуждали, когда начал опрос в 2020 году что если какая-то часть населения избегает собственности, находящейся под угрозой затопления, то спрос должен снизиться, а цены должны упасть. Наш предыдущий опрос в 2018 году, с участием домовладельцев прибрежной Флориды, обнаружил, что как республиканцы, так и демократы считают, что повышение уровня моря не повлияет на их будущую стоимость жилья.

Чтобы проверить теорию о том, что рынок в значительной степени игнорирует риск наводнения, мы спросили агентов по недвижимости, что они видели: в какой степени они наблюдали падение или замедление роста цен на недвижимость, подверженную риску наводнения? 11% ответили «совсем нет». Только 680 из XNUMX агентов указали, что цены на недвижимость, подверженную риску затопления, «очень часто» стагнируют или падают.

Мы также спросили, видели ли они, чтобы ипотечные кредиторы отклоняли заявки на кредит или повышали плату за кредиты в районах, подверженных наводнениям, например, в виде баллов или ипотечного страхования. 7% сказали «совсем нет», и только XNUMX% сказали «несколько часто», «очень часто» или «все время».

Подавляющее большинство агентов, почти 70%, заявили, что ожидают незначительного влияния на рынок недвижимости в ближайшие 10-XNUMX лет.

Вот кое-что из того, что они сказали.

«Люди покупают и будут покупать в прибрежных районах Флориды, и если они будут покупать, то снижения стоимости не будет. Самый большой пул покупателей, управляющих рынком, - это пенсионеры или люди, которые скоро станут пенсионерами, и они верят, что они уйдут задолго до того, как изменение климата окажет какое-либо воздействие. В основном они покупают на эмоциях и не учитывают долгосрочную стоимость владения. Они также покупают за наличные и без ипотеки».

Даже кредиторы в настоящее время не имеют реальных стимулов для отклонения ипотечных заявок на недвижимость, подверженную риску будущего повышения уровня моря. Федеральные агентства, которые покупают соответствующие ипотечные кредиты в настоящее время не требуют сбор информации о риске наводнения или вероятном повышении уровня моря. Если бы эти требования изменились, то решение о кредитовании было бы переведено на риск наводнения.

«Покупатели прибрежной недвижимости в финансовом отношении более не обращают внимания на риски и могут позволить себе более высокую ставку страхования или застраховаться самостоятельно. Повышение уровня моря в настоящее время не является приоритетом для нашего местного рынка».

Федеральное страхование от наводнений в течение многих лет в значительной степени субсидируется за счет налогов США. На самом деле, Национальная программа страхования от наводнений должна Казначейству США около $ 20 млрд. на расходы, превышающие взносы, которые платят домовладельцы. По состоянию на 1 апреля 2022 г. все новые и обновленные полисы страхования от наводнений будет подлежать новая система ценообразования под названием Risk Rating 2.0 разработан с учетом риска.

Но программа сталкивается с политическим давлением со стороны членов Конгресса чтобы ставки не росли слишком быстро и не становились слишком высокими. Кроме того, покупатели, покупающие дома за наличные, что составляет относительно большую часть рынка в Южной Флориде, не подпадают под действие требований страхования от наводнений.

«Состоятельные люди по-прежнему будут очарованы идеей жить у моря, но они, вероятно, потратят много денег на то, чтобы сделать недвижимость более устойчивой к последствиям повышения уровня моря. Это означает, что, возможно, спрос на элитную недвижимость не так сильно ослабнет».

Несколько агентов предположили, что богатые домовладельцы серьезно относятся к рискам и планируют инвестировать в структурные изменения. например, возведение домов это могло бы сделать их имущество более безопасным от повышения уровня моря и штормового нагона.

Рынок не учитывает долгосрочные риски

Из-за повышение уровня моря и риск шторма В результате изменения климата мы приходим к выводу, что многие из домов, которые в настоящее время продаются в южной Флориде, не переживут 30-летнюю ипотеку без повреждений или дорогостоящих приспособлений, и что перепродажа домов, подверженных риску повышения уровня моря, скорее всего, станет все сложнее.

Политики Флориды на сегодняшний день либо игнорировали риск, либо принимали лишь ограниченные меры для устранения недостатков, иногда увеличивая риски в других местах. Например, когда морские стены возведены, они могут изменить способ вымывания песка, увеличивая эрозию в соседних областях.

Многие люди считают, что «рынок» позаботится об этом вопросе: покупатели жилья, осознавая надвигающиеся риски, будут снижать цены на уязвимые объекты, что в конечном итоге снизит их привлекательность и стоимость. Но то, что мы услышали от агентов по недвижимости Флориды, ставит под сомнение предположение, что рынок еще не учел этот риск.

Об авторах

Риса Палм, профессор урбанистики и общественного здравоохранения, Университет штата Джорджия и Тоби В. Болсен, доцент кафедры политических наук, Университет штата Джорджия

Эта статья переиздана из Беседа под лицензией Creative Commons. Прочтите оригинал статьи.

Похожие книги:

Будущее, которое мы выбираем: пережить климатический кризис

Кристиана Фигерес и Том Риветт-Карнак

Авторы, сыгравшие ключевую роль в Парижском соглашении об изменении климата, предлагают идеи и стратегии преодоления климатического кризиса, включая индивидуальные и коллективные действия.

Нажмите для получения дополнительной информации или для заказа

Необитаемая Земля: жизнь после потепления

Дэвид Уоллес-Уэллс

В этой книге исследуются потенциальные последствия неконтролируемого изменения климата, включая массовое вымирание, нехватку продовольствия и воды и политическую нестабильность.

Нажмите для получения дополнительной информации или для заказа

Министерство будущего: роман

Ким Стэнли Робинсон

Этот роман представляет мир ближайшего будущего, борющийся с последствиями изменения климата, и предлагает видение того, как общество может измениться, чтобы справиться с кризисом.

Нажмите для получения дополнительной информации или для заказа

Под белым небом: природа будущего

Элизабет Колберт

Автор исследует влияние человека на мир природы, включая изменение климата, и потенциал технологических решений для решения экологических проблем.

Нажмите для получения дополнительной информации или для заказа

Просадка: самый всеобъемлющий план, когда-либо предлагаемый для обратного глобального потепления

под редакцией Пола Хокена

В этой книге представлен всеобъемлющий план решения проблемы изменения климата, включая решения для ряда секторов, таких как энергетика, сельское хозяйство и транспорт.

Нажмите для получения дополнительной информации или для заказа